Camera di Consiglio
I VIZI OCCULTI E NON DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA – Il caso in esame trae origine da un giudizio promosso dall’acquirente di un immobile contro l’ex proprietario: l’acquirente chiedeva che venisse accertata l’esistenza di vizi (nel caso di specie, riscontrati nel sottotetto), da considerarsi occultati dal venditore e, conseguentemente, la riduzione del prezzo d’acquisto. All’esito dell’istruzione probatoria, il Giudice rigettava la domanda, con condanna alla rifusione delle spese giudiziali, oltre alla lite temeraria.
La domanda veniva respinta anche in grado di Appello, la quale confermava che i vizi lamentati non potevano essere imputati al venditore, poiché l’immobile era stato costruito nei primi anni ’50 del secolo scorso e, sebbene mantenuto in buono stato, non risultava essere stato sottoposto nel tempo ad alcuna opera di ristrutturazione, dato non nascosto all’acquirente.
L’acquirente proponeva ricorso per Cassazione lamentando, in particolar modo che la Corte d’Appello aveva rilevato erroneamente che la situazione di precarietà del sottotetto sarebbe dipesa dallo stato di vetustà dell’immobile, in quanto vi erano tracce di interventi di riparazione. Inoltre, l’immobile all’atto della compravendita era stato rappresentato come abitabile ed in buono stato.
La doglianza veniva ritenuta inammissibile: invero, la stessa acquirente era una società operante nel settore immobiliare e, inoltre, era ben a conoscenza della risalenza della costruzione dell’immobile e della mancata ristrutturazione del medesimo negli anni (sebbene mantenuto in buono stato). I pretesi vizi “occulti”, dunque, non potevano dirsi tali.
La Corte chiariva che, secondo giurisprudenza costante, “la garanzia per i vizi redibitori non copre i rischi che l’acquirente per forza di cose assume acquistando un bene in relazione al quale il vizio che lo inficia sia da ritenere facilmente riconoscibile, cioè, individuabile con l’ordinaria diligenza. È, pertanto, ragionevole ritenere che l’acquisto di un bene di vetusta costruzione […] la cui datazione non sia stata celata dalla parte alienante, possa far ritenere agevolmente riconoscibili vizi, anche importanti, che eventualmente lo inficino”.
Ne discendeva che i pretesi vizi non avessero, in realtà, natura occulta, con il conseguente rigetto della richiesta di riduzione del prezzo.
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