Camera di Consiglio

REVOCA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO SENZA GIUSTA CAUSA – In una realtà qual è il condominio, può accadere che l’amministratore venga revocato prima della scadenza del termine senza che ricorrano le cause tassativamente previste dal Codice Civile. Ciò accade perché, per vari motivi, può venir meno la fiducia nei confronti dell’amministratore stesso, senza che costui abbia commesso violazioni di alcun genere.

Tuttavia, in tali casi, quali sono le conseguenze in capo al condominio e quali i diritti dell’amministratore che viene revocato (e che conta su tale compenso), prima della scadenza del termine previsto per legge e senza giusta causa?

Si ricorda che l’amministratore di condominio è il soggetto incaricato dall’assemblea di occuparsi dell’amministrazione dello stabile, della sua gestione, del rispetto del regolamento condominiale e della tenuta della contabilità. Per lo svolgimento di tali attività egli ha diritto ad un compenso.

Le pronunce giurisprudenziali sono state varie e non univoche nel tempo, ma, con una recentissima ordinanza, la Suprema Corte è tornata ad occuparsi del caso di specie. La questione fondamentale trattata dalla Corte è stata quella dell’inquadramento del rapporto contrattuale che ricorre tra amministratore e condominio, evidenziando come possa trovare applicazione, anche perché richiamato espressamente dalla lettera del Codice Civile dopo la novella legislativa del 2012, il contratto di mandato.

Orbene, alla luce di quanto esposto, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1725 c.c., al mandatario (coincidente con la figura dell’amministratore), nominato dal Condominio (id est mandante), in caso di revoca dalle proprie funzioni prima della scadenza e senza giusta causa, spetta il risarcimento del danno da parte del condominio medesimo.

La Suprema Corte ha argomentato chiaramente che tale ruolo non rientra nel contratto di prestazione d’opera intellettuale: in tale caso, il Condominio potrebbe, nella sua qualità di cliente, recedere dal contratto, rimborsando all’amministratore le spese sostenute e pagandogli il compenso per l’opera svolta sino ad allora. Tuttavia, la Corte non ritiene applicabile tale contratto, proprio perché, come già argomentato, il Codice civile – negli articoli dedicati alla nomina, revoca, obblighi dell’amministratore, le sue attribuzioni ed i suoi obblighi di rappresentanza – lo esclude e richiama espressamente, all’art. 1129 c.c, XV comma, la disciplina del contratto di mandato.

Già le Sezioni Unite nell’anno 2004 si erano espresse per la possibilità per l’assemblea di poter revocare l’amministratore in ogni tempo, a propria discrezione, così confermando che la natura del rapporto tra amministratore e condominio rientra nell’alveo del contratto di mandato, anche in considerazione del carattere fiduciario dell’incarico stesso.

E’ bene, dunque, che il Condominio, in sede di assemblea condominiale, ponderi accuratamente la scelta dell’amministratore e sia conscio dei diritti che questo vanterà nel caso dovesse esser revocato l’incarico senza la ricorrenza di una giusta causa.

La Suprema Corte ha, dunque, sancito il seguente principio di diritto: “l’amministratore di condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall’assemblea prima della scadenza del termine previsto nell’atto di nomina, ha diritto, oltre che al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, altresì al risarcimento dei danni, in applicazione dell’art. 1725 c.c., comma 1, salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico”.

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