RE-evolution,riqualificazione dell’immobiliare

Lo scorso aprile CRIF e NOMISMA hanno organizzato l’evento RE-Evolution: il valore della riqualificazione dei patrimoni residenziali presso I Portici Hotel, via dell’Indipendenza 69, Bologna. Il focus dell’evento era finalizzato a fare il punto sull’andamento del mercato della riqualificazione del patrimonio immobiliare.

Molteplici i punti di interesse portati all’attenzione dai relatori, ad iniziare dal dott. Marco Marcatili – Responsabile Sviluppo NOMISMA. Nella sua relazione si è evidenziato il cambiamento nelle motivazioni delle famiglie rispetto l’esigenza della riqualificazione, i dati 2017 mostrano un netto calo rispetto il periodo precedente: la motivazione dello sfruttamento degli incentivi statali è passata da 1.011.000 del 2016 a 771.000; la volontà di ridurre i consumi energetici da 1.504.000 a 1.377.000 e il fatto che gli interventi non erano più rimandabili da 3.124.000 a 1.030.000.

Il patrimonio residenziale privato consta di 30 milioni di unità abitative, di cui 2 milioni in pessimo stato; 17 milioni di condomini; 17 milioni di abitazioni ante ’70; 420.000 unità ancora in classe energetica ‘D’; si sono registrate 590.000 compravendite. Ci sono quindi ampi margini per un incremento del mercato, calcolando 2,6 milioni di famiglie ipoteticamente interessate a una compravendita residenziale; 5,8 milioni alla riqualificazione; 250 miliardi di euro rappresentano il fabbisogno per effettuare gli interventi necessari. Gli interventi effettuati nell’ambito della riqualificazione sono la sostituzione degli infissi con materiali ad alte prestazioni energetiche; sostituzione della caldaia esistente con una a condensazione; isolamento termico tramite il ‘cappotto’; installazione di pannelli solari e/o impianto per la produzione di acqua calda. La riqualificazione è costosa, e l’indagine effettuata sul campione di famiglie dimostra come in buona parte si tratti di nuclei con un reddito medio-alto, dai € 3.500 in su; posizione lavorativa spesso a livello dirigenziale e con un buon livello di istruzione.

Come si compreso la riqualificazione è un processo di alto profilo tecnico e con costi adeguati al livello necessario, sono quindi necessari ‘acceleratori di mercato’ che aiutino lo svilupparsi della domanda e quindi l’incontro con l’offerta. A tale proposito l’intervento di Gianluca Natalini – Manager Consulting CRIF Real Estate Services ha punto l’obiettivo sull’efficientamento energetico, segnando come oltre il 50% del mercato edilizio residenziale italiano risalga a prima degli anni ’70 e risulti ampiamente obsoleto, con le nuove tecnologie che ampliano continuamente il divario di valore con gli immobili nuovi o riqualificati. L’obiettivo quadro per clima e energia 2030 fissa tre target principali, tra cui un miglioramento di almeno il 27% dell’efficienza energetica. Il CRIF stima che questo comporterà un fabbisogno economico pari a € 13,5 miliardi, il mercato bancario potrebbe teoricamente finanziare in una forbice compresa tra € 8,5 e € 11,5 miliardi. La Direttiva UE 2018/844 che dovrà obbligatoriamente essere recepita nel nostro ordinamento entro due anni, prevede che le istituzioni finanziarie dovranno avere un ruolo centrale nelle ristrutturazioni a lungo termine. Dovranno essere introdotte misure tese a “incoraggiare la concessione di prestiti ipotecari rivolti all’efficienza energetica per ristrutturazioni immobiliari, fornire strumenti di consulenza e di assistenza accessibili e trasparenti come sportelli unici one stop shop) che prestino servizi integrati di ristrutturazione energetica”.

In base agli accordi sul clima di Parigi l ’Unione Europea ha posto degli obiettivi stringenti in merito alla riduzione delle emissioni di CO 2 in misura del 40 entro il 2030 (rispetto ai livelli del 1990 e di diventare “carbon neutral entro il 2050. Gli edifici sono responsabili del 40 dei consumi finali di energia e del 36 delle emissioni di disossido di carbonio. Pertanto, gli interventi tesi al miglioramento dell’efficienza energetica degli edifici contribuiscono in maniera rilevante al raggiungimento di questi obiettivi. Entrano prepotentemente in campo quindi una nuova tipologia di mutui immobiliari, i mutui verdi. Un mutuo è verde quando è finalizzato all’acquisto, costruzione o riqualificazione di immobili residenziali e non residenziali in cui la performance energetica è allineata o supera gli standard di best practice locali secondo i requisiti normativi UE e/o prevede un miglioramento della performance energetica almeno del 30%.

Nella situazione fin qui descritta e in una curva discendete di mercato è chiaro servono acceleratori che incrementino il processo. Su questo si è incentrato l’intervento di Maurizio Bottaini – Senior Advisor NOMISMA, evidenziando come un diverso modello di offerta può accelerare la crescita del mercato abbattendo le barriere tecniche sul versante contrattuale-burocratico-finanziario, semplificandone l’accesso e la fruibilità. Per i piccoli proprietari si tratta di migliorare l’interazione clienti-banche-imprese con proposte multidimensionali chiare anche per i non addetti ai lavori e personalizzate, con tempi di risposta particolarmente brevi. I grandi proprietari sono addetti ai lavori e quindi avvezzi a trattare problematiche anche complesse, il loro problema è rappresentato piuttosto dalla crisi economica e conseguentemente del mercato immobiliare. In questo caso possono essere di supporto analisi di mercato particolarmente accurate accompagnate da studi e progetti specifici con benchmark di mercato per mettere assieme un quadro complessivo che vada dalla costruzione di nuovi edifici alla riqualificazione di quelli esistenti.

[NdR – Si ringrazia CRIF e Nomisma per la consueta professionale disponibilità e collaborazione]

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