Camera di Consiglio
LA PREVENTIVA ESCUSSIONE DEI CONDOMINI MOROSI – Nella particolare forma di comunione qual è il Condominio uno dei problemi principali è la presenza di condòmini morosi, ossia i partecipanti che non versano all’amministratore la rispettiva quota di contribuzione alla spesa per le spese comuni. Questi ultimi, infatti, non solo sono inadempienti con riguardo alle spese di gestione interne al Condominio, ma altresì anche nei rapporti con terzi creditori (basti pensare ai fornitori di luce, gas o appaltatori di lavori necessari all’andamento della cosa comune.
In tali casi sussiste l’obbligo per l’amministratore di recuperare i crediti dei morosi, ma talvolta vi sono situazioni di morosità talmente gravi tali da veder costretti i terzi creditori ad agire nei confronti del Condominio; in tali casi, la normativa vigente prevende uno strumento a tutela dei condòmini virtuosi, che prevede un ulteriore obbligo in carico all’amministratore, sancito anche dalla giurisprudenza, consistente nella doverosità di comunicare le generalità dei morosi e la relativa situazione debitoria. Ben possono i terzi creditori munirsi di titolo esecutivo per agire nei confronti del Condominio, tuttavia non è possibile aggredire il patrimonio comune del Condominio (basti pensare al conto corrente), senza la preventiva escussione dei condomini morosi ai sensi dell’art. 63 disp. att. cc. Tale dettato normativo, infatti, configura in capo ai condomini che abbiano regolarmente pagato loro quota di contribuzione alle spese condominiali, ed in favore del terzo che sia rimasto creditore, un’obbligazione sussidiaria ed eventuale, favorita dal beneficium excussionis, avente ad oggetto non l’intera prestazione imputabile al condominio, quanto unicamente le somme dovute dai morosi.
Orbene, è evidente che nei confronti dei terzi creditori la responsabilità dei singoli condomini sia disciplinata dal criterio della parziarietà, con la conseguenza che le obbligazioni assunte nell’interesse del Condominio andranno imputate ai singoli condomini, in prima battuta, solo in proporzione delle rispettive quote condominiali, risultando soltanto eventuale e sussidiaria, e subordinata alla preventiva escussione dei morosi, l’obbligazione di garanzia gravante sul condomino “virtuoso”.
Dunque, i creditori condominiali non potranno aggredire il conto corrente condominiale, se prima non abbiano escusso i condomini morosi. Questi ultimi, in quanto legittimati passivi, dovranno essere indicati obbligatoriamente dall’amministratore, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell’ordine di escussione contemplato dal dettato normativo di cui sopra.
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