Camera di Consiglio
NULLITA’ E ANNULLABILITA’ DELLA DELIBERA ASSEMBLEARE – Il caso in esame trae origine da una controversia condominiale avente ad oggetto la ripartizione delle spese straordinarie relative all’impianto di riscaldamento centralizzato. In particolare, due condomini citavano in giudizio il Condominio per sentir dichiarare la nullità parziale dell’ultima assemblea tenutasi nella parte in cui la maggioranza aveva approvato il consuntivo per le spese straordinarie di riparazione dell’impianto di riscaldamento, sulla base del fatto che durante una precedente assemblea si era deliberato di dismettere l’impianto centralizzato, autorizzando i condomini a dotarsi di autonomi impianti di riscaldamento.
Le richieste non venivano accolte sia in primo che in secondo grado di giudizio e i condomini venivano, altresì, condannati al pagamento degli oneri condominiali: in particolare, veniva evidenziato che con una successiva delibera l’assemblea aveva deciso non di eliminare l’impianto comune, ma di sottoporlo ad un intervento manutentivo e di metterlo “a norma”, approvando, nel contempo, il criterio di ripartizione delle spese straordinarie. Ciò posto, gli attori non avrebbero potuto impugnare la delibera, poiché quest’ultima aveva semplicemente dato attuazione al predetto criterio di ripartizione delle spese.
I condomini ricorrevano per Cassazione sulla base di vari motivi di censura deducendo, in particolare la nullità parziale della delibera poiché in seno all’ordine del giorno dell’assemblea non era stato previsto il ripristino dell’impianto centralizzato e la ripartizione dei costi tra tutti i condomini, né era stata inserita la voce “revoca” della precedente assemblea, con conseguente rilevabilità in ogni stato e grado del giudizio.
La Suprema Corte riteneva il ricorso infondato. Invero, sulla base di granitica giurisprudenza sul punto, in tema di condomini o negli edifici, devono “qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito […], le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto”, mentre devono considerarsi “annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge […], quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto”.
Alla luce di tale netta distinzione, dunque, la deliberazione su un oggetto non contemplato in seno all’ordine del giorno non può comportare la nullità della delibera assembleare, ma soltanto la sua annullabilità, con la conseguenza che, allorquando la delibera non venga impugnata nel termine di trenta giorni previsto ex lege (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è del tutto valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Non avendo, dunque, i condomini impugnato la delibera precedente (che aveva fissato il criterio di ripartizione delle spese straordinarie) nei termini, non potevano invocarne l’annullamento.
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