Nomisma, Rapporto 2022 Mercato immobiliare

L’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, con 35 anni di attività di monitoraggio del mercato italiano, rappresenta un punto di riferimento per operatori nazionali e internazionali. Hanno partecipato a questa edizione del 7 luglio scorso: Lucio Poma, Chief Economist Nomisma (Quadro macroeconomico); Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato Nomisma (Overview di mercato e previsioni); Elena Molignoni, Responsabile Osservatorio Immobiliare Nomisma (Congiuntura immobiliare dei principali mercati italiani); Elena Zanlorenzi, Head of Research Savills (Ultime tendenze nel mercato corporate); Carlo Alessandro Puri Negri, Presidente BLUE SGR (Prospettive di mercato. Il punto di vista del Presidente di BLUE SGR); Federica Selleri, Director Property Valuation CRIF Real Estate Services (Terreni agricoli e hotel: trend e prospettive del mercato); Marco Marcatili, Responsabile Sviluppo Nomisma (Le ultime dal 110% Monitor).

Il mercato immobiliare si stava riprendendo dopo i due anni di Covid, ma la mancanza di materie prima e la guerra stanno incidendo sulle aspettative delle famiglie e quindi la loro propensione alla spesa. Le banche si trovano in un quadro di incertezza, tra tassi in salita e impieghi da distribuire, il pil in caduta non aiuta a spingere il mercato. In questo quadro difficile la casa si differenzia come obiettivo delle famiglie nell’ottica di migliorare la propria condizione abitativa, si tratta di 3,4 milioni di famiglie che hanno questa aspirazione, anche se spesso non supportata da una capacità reddituale sufficiente a soddisfare il desiderio, ma resta la spinta sociale in questa direzione. Anche perché le banche stanno riscontrando un aumento del rischio di insolvenza dei mutuatari, il che le porta a stare più attente nella concessione dei crediti.

Ma ci si trova di fronte ad una massa di 10,3 milioni di famiglie che sono sfiduciate, si tratta di quelle adulte, numerose o monocomponenti, o anche con malati cronici. Sta aumentando il numero delle famiglie che non riescono più a risparmiare e di fronte a quella prospettiva che gli economisti prevedono definendola “uragano finanziario”. Sono 880.000 le famiglie che hanno fatto fatica a pagare l’affitto e 330.000 per le quali il mutuo tende a raddoppiare. La voglia di cambiare è cambiata dalla fase pre-pandemica, che vedeva in primo piano la ricerca di servizi, ora siamo in quella post-pandemica che viceversa vira su aspetti attenti al risparmio energetico e spazi aperti. La possibilità di superbonus e benefici fiscali ha innescato la ricerca di riqualificazione abitativa, che però è passata da 10,8 milioni a 7,4 milioni con un calo di scoraggiati dalla difficoltà di accesso e cessione dei bonus. La domanda di casa è divenuta soggetta a una visione antropologica che non vede più al centro solo la casa, ma l’abitare come modus vivendi.

Al primo posto nell’interesse all’acquisto di una nuova unità immobiliare sono protagoniste le famiglie sandwich, ovvero con minori o persone non autosufficiente verso cui è necessario attuare percorsi di cura. Sono le più attive ora e in prospettiva, avendo una primaria esigenza da soddisfare. Lo stesso discorso vale per la locazione, queste tipologie di interessati restano le più dinamiche in questo. Ciò significa che la composizione famigliare diventa centrale rispetto la volontà di mutare la propria condizione abitativa. Il PNRR è sicuramente un’occasione da cogliere, è vero che si trova in un ambito pubblico, ma è necessario che pubblico e privato collaborino assieme per cogliere tutte le possibilità offerte.

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