Mercato immobiliare, Rapporto Nomisma 2020

La crisi arriva sull’immobiliare, prezzi e operazioni in flessione, questo è il succo dei primi due “Rapporti sul Mercato Immobiliare” presentati da Nomisma, il  primo a marzo ed il secondo a luglio. Se la previsione rispetto le vendite di case tra 40mila e 110mila unità rispetto al 2019 e le quotazioni nel biennio 2020-2021 scendono tra l’1,1 e il 3,1%, nel primo rapporto; la situazione è decisamente cambiata, aggravandosi, nel rapporto di luglio. Le compravendite di abitazioni subiranno un calo di circa il 18% nel corso del 2020, passando da 603 mila a 494 mila. Il trend negativo sarà tanto forte da ripercuotersi anche sul 2021, almeno per i primi mesi dell’anno. In termini di fatturato questi numeri significano da 9 a 20 miliardi in meno di volumi nel 2020. Senza coronavirus Nomisma si attendeva 613mila transazioni quest’anno. A supportare la domanda sono stati gli acquisti per investimento, arrivati al 15% delle compravendite e volti a sfruttare il buon momento degli affitti brevi. Una domanda, quella per mettere a reddito gli immobili, tornata dal 2018, grazie allo sgonfiamento dei prezzi degli anni prima, ma che si avvia a ridursi drasticamente. In una prima fase i prezzi non dovrebbero seguire il calo delle transazioni.

Secondo l’AD di Nomisma, Luca Dondi Dall’Orologio: “La situazione già da qualche mese presentava alcune criticità. La componente certa di acquisto immobiliare si era ridotta a 500mila famiglie, ma rimaneva una quota significativa di domanda potenziale, due milioni di famiglie che avrebbero potuto acquistare. Nel nostro Paese i prezzi mostrano sempre una certa rigidità, che oggi potrebbe essere negativa perché ingesserebbe il mercato, al momento frenato dalla debolezza economica. L’impatto sull’economia sarà consistente ovunque. È chiaro che Milano ha molte risorse da mettere a frutto e capacità di ripartire prima degli altri quando sarà il momento. La ripresa dipenderà dalle strategie che il governo metterà in campo per sostenere i redditi, dalla flessibilità delle banche sul fronte mutui e da come la crisi si rifletterà sull’economia in generale. Più controversa appare la situazione degli investimenti immobiliari corporate (complessi cielo-terra di valore superiore a 5 milioni di euro), considerato come essi abbiano presentato un dinamismo eclatante fino a poche settimane prima dello scoppio del Covid-19. Nel 2019 gli investimenti corporate nel comparto hanno raggiunto l’ammontare record di 12,3 miliardi di euro. L’indebolimento della domanda era comunque compensato dalla richiesta per investimento, tornata buona tra il 2018 e il 2019 grazie allo sgonfiamento dei prezzi degli anni prima. Dalla spinta dei mercati maggiori, alcuni interessati da lievi aumenti dei prezzi, è scaturito un trend positivo anche per le città intermedie. Troppe le variabili macroeconomiche per poter immaginare che il settore immobiliare si muova in maniera autonoma dal contesto. E questo vale per tutti i settori. Se vogliamo azzardare una proiezione a livello di settore dobbiamo proporre tre scenari: quello pre-virus, al quale ci stavamo preparando, di fatto superato dagli eventi, uno scenario soft e uno invece pessimistico. In questo ultimo caso nel 2022 il tasso di disoccupazione potrebbe arrivare al 13%. Non bastano i tassi bassi, ci vuole un sistema che alimenti un mercato che diventa più fragile. Una revisione quindi dei criteri delle banche. Come è necessaria una azione di stimolo e di investimento del governo per sostenere l’economia. Nello scenario ottimistico prevediamo 50mila compravendite di case in meno, nel pessimistico oltre 118mila in meno (rispetto alle 613mila vendite attese per il 2020 rispetto alle 603mila del 2019). Un tributo pesante che l’immobiliare paga alla crisi. L’impatto del contagio sulla Lombardia toglie a Milano, il mercato più vivace nel settore, i vantaggi avuti sinora, il capoluogo ambrosiano, che ormai stabilmente catalizza più del 40% degli impieghi, rimarca un fattore aggiuntivo di preoccupazione in chiave prospettica. Si dovrà inoltre considerare la futura propensione delle famiglie che daranno priorità ad incrementare le riserve di risparmio in modo da accrescere la liquidità per cautelarsi nei confronti di ulteriori rovesci economici”.

Il quadro che si profila evidenzia un contrasto stridente con il miglioramento evidenziato nel 2019 rispetto al passato. In questo scenario non basteranno le App messe a punto da start up immobiliari per fare vendere tante abitazioni quante l’anno scorso, quando si erano di poco superate le 600mila unità vendute (603mila circa, come citato, nei dati dell’Osservatorio immobiliare dell’agenzia delle Entrate). Nel triennio che ci aspetta, riguardo al settore residenziale, Nomisma prevede una perdita tra 54,5 e 113 miliardi di euro di fatturato, a fronte di un fatturato di 98,3 miliardi nel 2019. Oltre al segmento degli affitti brevi, forti sono state già le prime ripercussioni su hotel, negozi e centri commerciali. Nomisma stima contraccolpi decisamente negativi per il segmento degli immobili d’impresa (il segmento non residenziale), che presenteranno un riflesso recessivo diretto e immediato. Se, come ipotizzato nello scenario peggiore, aumenterà la disoccupazione e la crisi economica morderà ancora nel 2021 e nel 2022 è difficile pensare di cambiare casa, a meno che non si verifichi un crollo dei prezzi. E questa eventualità per molti è da escludere e i valori richiesti in realtà potrebbero resistere, la riduzione attesa è contenuta; pesa l’inefficienza dei valori immobiliari ad adattarsi al cambio di scenario. Con riferimento ai prezzi, la società bolognese stima flessioni medie comprese tra il -1,3% ed il -4% nel biennio 2020-2021 (sempre rispetto alle attese precedentemente formulato per lo scenario pre-virus).

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